◆工事の計画に関する質問

大規模修繕工事とはどのようなことを行うのですか？

一般的に、外壁等建物躯体の構造的に主要な箇所を含む全般的な修繕工事を大規模修繕工事と呼びます。
通常大規模修繕で行われる工事には以下のものがあります。

・外壁の洗浄、補修工事　・外壁塗装工事　・鉄面等の塗装工事　
・バルコニーの防水工事 ・屋上等屋根部の防水工事　・廊下、階段の防水工事　
・シーリング工事　・金物交換等建築工事
・上記の工事に関わる箇所の足場仮設工事

＞詳しくは「大規模修繕工事のすすめ方」をご覧ください。

マンションの修繕は新築後、どれくらいの時期に行うのが良いのですか？

通常、鉄筋コンクリート造の建物で、築１０～１５年の間に最初の大規模修繕工事
（外壁の補修・ 塗装や屋上等の防水）を実施すべきとされています。また鉄製部材
（手摺や階段等）が使用されている場合、早いものでは築４～５年で、同箇所の
塗り替えが必要となります。

工事の計画から着工まで、どのような手順を踏めば良いのですか？

一般的には、理事会（もしくは、修繕のための委員会）が、計画立案（スケジュール・
役割分担等）し、調査診断の手配・検討、予算立案、見積業者の選定、施工業者の
検討・選定などを行います。その都度必要となるポイントで、管理組合としての
最終決定機関（総会等）で検討・承認が行われます。

＞詳しくは「大規模修繕工事のすすめ方／工事計画のながれ」をご覧ください。

建物の全てを一度に修繕すべきですか？

工事を計画した時点で、どれだけ工事費用が調達可能かにより、施工範囲が限定されます。
例えば、直接漏水に関係する屋上の修繕のみを先行して行い、外壁等足場が必要となる
箇所は実施時期を遅らせるケースや、足場の必要ない部位（屋上や廊下など）を
後回しにして、外壁関係のみを行うケースなどが考えられます。
ただし、建物の劣化状況は部位によって異なりますので、事前に調査診断を行い、
部位ごとの劣化状況を把握した上で、施工範囲を選択することが重要です。

＞詳しくは「大規模修繕工事のすすめ方／集合住宅の調査・診断とは」をご覧ください。

建物の調査診断はどうやって行えば良いのですか？

劣化状況の調査には専門的な知識や、調査の方法によっては専用の機器が必要となります。
調査を実施できる会社に依頼を行うのが一般的ですが、それには以下のケースがあり、
それぞれ長所短所が考えられます。

１.　無償で複数の施工業者に依頼する方法
２.　日常管理をされている管理会社に依頼する方法
３.　有償で第三者機関に依頼する方法

＞詳しくは「大規模修繕工事のすすめ方／集合住宅の調査・診断とは」をご覧ください。

工事の費用が不足する場合はどうすればよいのですか？

通常のマンション管理費の中で、修繕積立金が確保されており、その金額内で
希望する工事が行えない場合は、施工範囲を再検討し工事を縮小する方法と、
臨時に調達を行って工事を実施する方法があります。
そのうち資金の臨時調達は、以下の方法が考えられます。

１.　借り入れ（住宅金融公庫等）
２.　特別積み立て（1年程度の短期間、積み立て金を増額）
３.　施工時期を延期し積み立て（2年程度の延期で予算まで積み立て）
４.　一時金の徴収（不足金を各戸で負担し集金）

＞詳しくは「大規模修繕工事のすすめ方／大規模修繕工事金の資金調達とは」をご覧ください

見積りを行う業者の選定には、どのような方法がありますか？

見積参加業者の募集には、公募（管理新聞等に募集要項を掲載）する場合や、
居住者から推薦を募る場合、コンサルタント（第三者機関）や管理会社の
推薦による場合等があります。いずれの方法を採用するにしても、業者選定の基準
（会社の規模、経営状態、実績等）を管理組合内（理事会または修繕委員会）で
明確にしたうえで、募集を行うべきであり、そうすることで各社の見積比較検討の際に、
公平な判断をすることができます。

＞詳しくは「大規模修繕工事のすすめ方／施工業者の選定とは」をご覧ください

工事はどの時期に行うのがいいのですか？

春期（２～５月）か、秋期（９～１１月）に実施するのが理想的といえます。
降雪降雨時は塗装や防水の作業が行えないため、冬期や梅雨時期は避けた方が良く、
夏季はお子様方の長期休暇を含むため、安全上の配慮から実施しない方が賢明でしょう。
春期か秋期であれば気候がおだやかであるため、作業効率が良いと同時に、
（足場が掛かることで部屋内の採光や通気が悪くなる等）居住者の方々の負担も
軽減できます。ただし、建物規模や施工範囲によっては、全体工期が５～６ヶ月に
及びますので、その際は工期に関する事前の打ち合わせ、および居住者の方々の
理解と協力が不可欠となります。