超高層マンションの大規模修繕

カシワバラの超高層マンションへの取り組み

急増する超高層マンション

交通アクセスや眺望が良いほか、フィットネスやパーティールームなどの共用施設の充実といった設備面が魅力を備えた人気の超高層マンション。

2000年代から都市計画と建築規制の緩和により急増した超高層マンションは、大規模修繕工事を検討する時期を迎えています。 

カシワバラは、日本トップクラスの大規模修繕工事の実績で培った技術力と豊富なノウハウで、超高層マンションの実績を重ねています。

超高層マンションの複雑な足場計画

一般的なマンションと超高層マンションの大規模修繕工事の大きな違いは足場計画の難しさです。

一般的なマンションの仮設足場は枠組足場で比較的に容易に計画できます。枠組足場は高さ45m(15階以上)以上から補強が必要となるため、超高層マンションの足場はゴンドラ足場や移動式昇降足場が主流です。 ゴンドラ・移動式昇降足場上は作業できる人数が限られるため、作業員の導入人数や工事区分けを伴わせながら、また、超高層マンションの建物の形状は複雑でデザイン性に富んでいるため、マンションごとに足場計画の検討が必要です。 超高層マンションは再開発地区などの無電柱エリアに多いため、ゴンドラ等の動力電源確保も考慮しなければいけません。

足場工事費は総工事費の30~50%を占める重要な工事です。カシワバラは2006年より超高層マンション修繕実績で培った知識で、お住まいの皆様のマンションにより最適なご提案を約束します。

超高層マンションの大規模修繕工事の実績

超高層マンション大規模修繕工事実績一覧

スカイステージ33
(愛知県小牧市)

2011年竣工
33階/270戸

ソルクレスト川口
(埼玉県川口市)

2019年12月竣工予定
30階/234戸

D’グラフォート熊本タワー
(熊本県熊本市)

2019年11月竣工予定
25階/127戸

レジディアタワー上池袋
(東京都豊島区)

2019年12月竣工予定
22・9階/399戸(2棟)

HAT神戸・灘の浜
(兵庫県神戸市)

2019年7月竣工
33・31階/573戸(2棟)

超高層マンションのお客様の声

スカイステージ33(愛知県小牧市)

2011年竣工
33階/270戸

管理組合様の声

スカイステージ33の設備委員会の役員の皆様

1991年竣工の愛知県小牧市篠岡の高台「桃花台ニュータウン」で存在感を放つエリア随一の超高層マンション。2011年にカシワバラで第1回目の大規模修繕工事を施工し、現在も継続したおつきあいをさせていただいている管理組合様をご紹介します。
——大規模修繕工事の計画はいつごろから検討しましたか?

2009年に、大規模修繕工事の実施がマンション管理理事会の総会で提案されたのが、そもそもの始まりです。その際に「大規模修繕委員会を発足すべきだ」という意見もあって、大規模修繕委員会を翌2010年に発足。
施工会社の選定や予算組みなどを考えて、最終的に練りこんだ案を理事会に申請し、承認を得て実際に大規模修繕工事に取りかかったのが2011年の2月でした。当時の修繕委員会は立候補制で12名が選出。基本的にマンション修繕に対して関心のある方々で組織されました。

——施工会社を選定する際のポイントは?

やっぱり金額面が1番大きかったですね。最初に見積もりをお願いした大手ゼネコンがあまりにも高額を提示してきたので、他にも多数の工事会社から見積もりを出してもらいましたし。

そのなかでカシワバラさんが努力をしてくれ「その金額でやりましょう!」と言ってくれたので、こちらに発注しようと決めました。

金額面のほか、関西方面での大規模修繕工事の実績があったのも選定理由としては十分でしたね。

——2011年の大規模修繕工事完工から長くお付き合いをさせていただいていますが・・・

カシワバラさんには2011年の建物外壁のリニューアル工事、2012年の立体駐車場の改修工事、2014年の建物の共用部内装改修工事などの大規模改修工事を施工して貰いました。

工事終了後、いくつかの工事不良や想定外の問題が発生しましたが、2014年12月に新しく窓口になったアフターサービス担当者が熱心に取り組み、解決してくれました。

私たちマンション住民が何に困り、何を求めているのか、そこをカシワバラさんはちゃんと考え責任をもって対応してくれるので信頼しています。これからもその姿勢を維持して欲しいと思います。

——これから超高層マンションの大規模修繕工事を迎える管理組合の方へなにかアドバイスは?

 「大規模修繕が、なぜいま必要なのか」という正当な理由を、どのように居住者に提案し、納得してもらい、了承を得るか。そのためには、プロである施工会社の判断を仰ぐことが重要です。 しかも1社ではなく、出来るだけ複数の施工会社の意見を聞き、見積もりを取ること。打ち合わせや総会だって何回も回数を重ねて時間も取る。そういった部分はポイントだと思います。

そのためには管理組合理事会の下部組織として常時マンションの施設・設備の状態を把握し対策を立案する仮称「長期修繕委員会」の設置が必要ですね。

私たちのマンションでは、長期修繕委員会のメンバーは理事会の副理事長が委員長に、委員は理事会の設備理事と有識者2〜3名(住民の中から専門知識を有する方)で構成し、オブザーバーとして管理会社の技術担当および管理人のリーダーに参加して貰っています。

有識者の任期は2年〜3年とし、修繕計画や情報が途切れないようにローテーションしながら運営することにしています。

又、長期修繕委員会に居住者が参加し意見や要望を出して貰うことで、居住者同士のコミュニケーションが図られ管理組合運営のサポートになります。

——大規模修繕工事を成功させるためには、居住者と管理組合、管理組合と施工会社。
結局はすべて“人と人との繋がりのなかで生まれる”と意識し、円滑に進むよう心がけることが重要ということですね。

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