マンション大規模修繕

マンション大規模修繕工事は、「住みながら行う工事」です。工事中にベランダを片付けることもあれば、洗濯物を干せない日もあります。居住者の皆さまのストレスを軽減できるよう、現場代理人には「サービスマン」としての教育も徹底しています。工事中は大規模修繕工事専用のWEBサイト「SAPOTOCiO(サポトシオ)」も用意しています。お部屋ごとの「洗濯物が干せる・干せない」の情報や工事の進捗状況などを、いつでもどこでも閲覧できます。

大規模修繕の進め方

大規模修繕は何から始めればいいか。ここでは、マンションの大規模修繕を検討している方への参考資料として、準備段階から竣工後のアフターサービスまで、修繕工事の一般的な流れを紹介します。

  1. 建物の調査・診断を実施して、参考見積書を作成し、工事に必要となるおおよその予算を算出します。調査・診断の進め方は、以下の3通りが一般的です。

    1.複数の施工業者に依頼 2.現在契約中の管理会社に依頼 3.第三者機関(コンサルタント等)に依頼
    メリット 無償なのでコストを抑えることができます 1よりは公平な診断が期待できます 公正で厳格な診断が可能です
    デメリット 資料の書式が各社バラバラなので、比較検討には専門知識が必要となります 管理会社またはその関係業者が、業者選定で有利になる場合があります 有償のため、特別な予算が必要となり、小規模世帯では負担が大きくなります
  2. 修繕工事にかける予算、資金の調達方法を決定します。参考見積書の金額と管理組合さまとして用意できる資金を比較して、資金が不足している場合には、施工範囲の縮小や仕様変更を検討します。

    資金不足分の調達方法

    借り入れ 住宅金融支援機構
    特別積立 短期間(約1年)
    工事延期 2年くらい延期してその間に積立
    一時金の支払 各戸不足金額分

    総会の承認

    最終予算案及び資金調達案についての総会承認を得る際、その後の業者選定等についても理事会に一任していただくように承認してもらうのが望ましい方法です。

  3. 複数の施工業者から見積りを取り、ベストなパートナーを選定します。

    施工業者検討の際は、基準を設け検討すると公正な判断がしやすくなります。また、コンサルタント(管理会社担当者または第三者機関担当者)がいる場合、事前に見積内容や必要書類の精査・施工実績等のアドバイスをいただくと施工業者検討の参考になります。

  4. 現場代理人から施工範囲や仕様、安全上の注意点などが説明されます。居住者の皆さまとの相互理解を深めるため、質疑応答も行います。

    施工業者とのコミュニケーション

    着工後は、居住者の皆さまと施工業者の間で緊密な連絡が大切になります。 定例会の開催や現場検査など、施工業者にまかせっきりにせず、積極的にコミュニケーションをとりましょう。

  5. 共通仮設物の設置

    現場事務所・作業員休憩所、資材倉庫、仮設トイレ、手洗い場、廃材コンテナを設置します。現場事務所には、机、電話、コピー機、パソコン等の備品を搬入します。

    足場の設置

    建物外周に鋼製の枠組足場などを設置します。足場の外周は透過性のあるメッシュシートで覆い、塗料等が外部へ飛散しないようにします。

  6. タイル浮き補修工事

    外壁タイルとコンクリート躯体面の接着が弱まり、タイル浮きが出ている箇所にエポキシ樹脂の接着剤を充填する注入工法で固定します。浮いている箇所の見落としがないか、事前に入念な打診調査を行うことが必要です。

    タイル貼り替え工事

    平滑な貼り替え面には、貼ったタイルが剥落しないよう、貼り替える前にコンクリート躯体面を超高圧洗浄等で目荒しします。

    ひび割れ補修工事/フィラーすり込み工法・Uカットシーリング工法

    躯体のひび割れには、大きく分けてコンクリート自体の収縮によってできたものと、建物の構造上の理由でできたものがあります。前者の場合は割れた箇所にセメント材等を充填して修復を行いますが、後者の場合は今後も割れが大きくなる可能性があるため、割れ部分に溝を作ってシーリング材(ゴム材)を充填するUカットシーリング工法を用いて修復します。フィラーすり込み工法については、用語集をご覧ください。

    鉄筋爆裂補修工事

    コンクリート内部の鉄筋が腐食によって膨張し、周辺のコンクリートを押し上げ、ひびの入った状態を鉄筋爆裂と呼びます。この場合は、まず脆弱化したコンクリート・鉄筋の錆を除去し、鉄筋に防錆剤を塗布した上で、樹脂モルタルによる埋め戻しを行います。

  7. 躯体目地・サッシ廻りシーリング工事

    シーリング工事 では、窓や扉の枠周辺などに充填されているゴム状のシーリング材の打ち替えを行います。塗装面やタイル面など基盤に適したシーリング材を選定することが品質管理のポイントです。

  8. 水を高圧で噴出させ、外壁表面に付着した汚れや藻、脆弱塗膜を除去します。外壁タイル面の酷い汚れには薬品を併用します。

  9. 鉄部塗装工事

    鉄製部材に錆止め塗装・上塗りを行い、錆・腐食の進行を遅らせることが目的です。塗装前にサンドペーパーや工具による目荒らし(ケレン)を行うことが重要で、形状が複雑で機械工具が使えない箇所は、手工具によるケレンを入念に行います。

    外壁塗装工事

    建物の美観を向上させるたけでなく、躯体コンクリートを塗膜で保護し、中性化を防ぎます。工事中はバルコニーに出入りできなくなる期間が生じます。外壁塗装の上塗り材は、シリコン塗料、フッ素塗料等があり、耐候性・耐汚染性で区別されます。天井には雨水を通しにくく、内側からの湿気に対し透湿性のある塗料を使用します。

  10. バルコニー防水工事

    防水の種類は「ウレタン塗膜防水」工法と「塩ビシートを貼り付ける」工法があります。ウレタン塗膜防水工法は安価ですが、近年では美観を考慮し、床面に塩ビシートを貼り、その他の 排水溝や立ち上がり等はウレタン塗膜防水の複合防水が多く採用されています。バルコニー内の工事は足場が必要となりますので、足場工事と共に施工することをおすすめします。

    屋上・ルーフバルコニー防水工事

    ルーフバルコニーとは、下階の部屋の屋根部分を利用したバルコニーのことです。屋上防水層の劣化は漏水を招くため、劣化状況や予算を考慮しながら、早期に工法・改修材料の検討を行う必要があります。主な工法には「撤去工法」「かぶせ工法」があり、防水材料によって、アスファルト防水シート防水、ウレタン防水に分類されます。写真の改質アスファルトシート防水トーチ工法を施工する際は、シートの重ね合わせ部がトーチバーナーの炙り不足により貼り付いておらず、漏水の原因となることがありますので、しっかりと貼りついているか検査が必要です。アスファルト防水層がコンクリートで保護されている既存下地の場合、「ウレタン塗膜防水通気緩衝工法」が採用されます。笠木は「ウレタン塗膜防水メッシュ補強工法」を併用します。劣化状況にもよりますが、勾配屋根には「アスファルトシングル防水かぶせ工法」を採用します。

    廊下・外部階段防水工事

    廊下の防水は、防水性能だけでなく、マンション共用部としてのデザインが重視されるため、配色や模様の選択肢が豊富な塩化ビニル樹脂シートを貼り付ける工法が多く採用されています。施工中は、廊下の通行にできるだけ支障が出ないように配慮することも重要なポイントです。

  11. 共通仮設物を撤去した後、入念な最終検査・確認を行い、お引渡しとなります。

  12. 修繕後に発行される保証書の内容を確認しましょう。
    私たちは、修繕後もアフターサービスを通じて居住者の皆さまとコミュニケーションを図り、お客さまの資産維持を末永くサポートしています。

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