Q&A

一般的に、外壁等建物躯体の構造的に主要な箇所を含む全般的な修繕工事を大規模修繕工事と呼びます。 通常大規模修繕で行われる工事には以下のものがあります。

• 外壁の洗浄、補修工事
• 外壁塗装工事
• 鉄面等の塗装工事
• バルコニーの防水工事
• 屋上等屋根部の防水工事
• 廊下、階段の防水工事
• シーリング工事
• 金物交換等建築工事
• 上記の工事に関わる箇所の足場仮設工事

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

通常、鉄筋コンクリート造の建物で、築１０～１５年の間に最初の大規模修繕工事（外壁の補修・ 塗装や屋上等の防水）を実施すべきとされています。また鉄製部材（手摺や階段等）が使用されている場合、早いものでは築４～５年で、同箇所の塗り替えが必要となります。

一般的には、理事会（もしくは、修繕のための委員会）が、計画立案（スケジュール・役割分担等）し、調査診断の手配・検討、予算立案、見積業者の選定、施工業者の検討・選定などを行います。 その都度必要となるポイントで、管理組合としての最終決定機関（総会等）で検討・承認が行われます。

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

工事を計画した時点で、どれだけ工事費用が調達可能かにより、施工範囲が限定されます。 例えば、直接漏水に関係する屋上の修繕のみを先行して行い、外壁等足場が必要となる箇所は実施時期を遅らせるケースや、足場の必要ない部位（屋上や廊下など）を後回しにして、 外壁関係のみを行うケースなどが考えられます。 ただし、建物の劣化状況は部位によって異なりますので、事前に調査診断を行い、部位ごとの劣化状況を把握した上で、施工範囲を選択することが重要です。

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

劣化状況の調査には専門的な知識や、調査の方法によっては専用の機器が必要となります。調査を実施できる会社に依頼を行うのが一般的ですが、それには以下のケースがあり、それぞれ長所短所が考えられます。

• 無償で複数の施工業者に依頼する方法
• 日常管理をされている管理会社に依頼する方法
• 有償で第三者機関に依頼する方法

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

通常のマンション管理費の中で、修繕積立金が確保されており、その金額内で希望する工事が行えない場合は、施工範囲を再検討し工事を縮小する方法と、臨時に調達を行って工事を実施する方法があります。そのうち資金の臨時調達は、以下の方法が考えられます。

• 借り入れ（住宅金融公庫等）
• 特別積み立て（1年程度の短期間、積み立て金を増額）
• 施工時期を延期し積み立て（2年程度の延期で予算まで積み立て）
• 一時金の徴収（不足金を各戸で負担し集金）

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

見積参加業者の募集には、公募（管理新聞等に募集要項を掲載）する場合や、居住者から推薦を募る場合、コンサルタント（第三者機関）や管理会社の推薦による場合があります。 いずれの方法を採用するにしても、業者選定の基準（会社の規模、経営状態、実績等）を管理組合内（理事会または修繕委員会）で明確にしたうえで、募集を行うべきであり、そうすることで各社の見積比較検討の際に、公平な判断をすることができます。

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

春期（２～５月）か、秋期（９～１１月）に実施するのが理想的といえます。 降雪降雨時は塗装や防水の作業が行えないため、冬期や梅雨時期は避けた方が良く、夏季はお子様方の長期休暇を含むため、安全上の配慮から実施しない方が賢明でしょう。 春期か秋期であれば気候がおだやかであるため、作業効率が良いと同時に、（足場が掛かることで部屋内の採光や通気が悪くなる等）居住者の方々の負担も軽減できます。 ただし、建物規模や施工範囲によっては、全体工期が５～６ヶ月に及びますので、その際は工期に関する事前の打ち合わせ、および居住者の方々の理解と協力が不可欠となります。

総会における施工業者の正式決定後、業者と工事請負契約を締結します。その際、工事費用の支払い条件や保証条件等を確認しあいます。 その後、工事着工の１～２週間前に居住者説明会を開催し、居住者の方々に工事内容の説明を行います。

修繕工事の場合、居住者の方々が生活を営まれている中での施工となります。そのため、居住者の方々の理解と協力が不可欠であり、事前に工事の内容・注意すべき点等を知らせる必要があります。 居住者説明会では施工業者からそうした事項の説明を行います。管理組合としては、説明会開催場所の設定・会の進行・施工業者の紹介等が主な業務となります。

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

修繕工事は、発注者（管理組合）と工事請負者（施工業者）の相互信頼に基づいて行われるものであり、工事中においても双方が密に打ち合わせを行い、着工までに判明していなかった諸問題を随時解決していく必要があります。

以下のような事例があります。

• 調査診断時には判明しなかった、躯体の重度劣化
  （当初予定の工法では修繕できない場合、新規工法の採用）
• 居住者からのクレーム解決（臭い、騒音、塗料汚れ等）
• 悪天候等による工事遅れ（工期延長の検討）
• 実数精算工事の費用算出（下地補修費用等）
• 仕様変更が生じた場合の内容、費用検討
  （当初予定仕様が現状にそぐわなかった場合）

＞詳しくは「大規模修繕工事について」をご覧ください。

管理組合内に専門家がいない場合は、問題の理解が困難であったり、組合の方々もご自分の仕事や生活があるため、時間的に制約が生じ、そのため、請負者とのコミュニケーションがうまくいかないことも考えられます。 こうした場合の解決法の一つとして、コンサルタント（設計監理者）に工事監理を委託する手段があり、請負者との仲介役になってもらうことができます。また管理会社に窓口となってもらうケースもあります。

この場合、請負者との技術的な打ち合わせはコンサルタントが行います。発注者（管理組合）はその報告を受けて、要望や意見をとりまとめ、決定事項をコンサルタントに伝えます。必要に応じて、三者合同の打ち合わせ会を開きます。

代表的なものを以下にあげます。

<壁面等躯体部>

■コンクリート欠損

→壁面等のコンクリートが部分的に剥離する

■鉄筋爆裂

→ＲＣ躯体等において、コンクリート内部の鉄筋が腐食膨張し、コンクリートを欠落させる

■ひび割れ（クラック）

→コンクリートの割れ

■モルタル浮き

→表層のモルタルと、コンクリートの間に空隙が生じる

<タイル面>

■タイル浮き

→タイルと下地モルタル、または、タイル下地モルタルとコンクリートの間に空隙が生じる

■タイル剥落

→タイルが下地より剥離するタイルの割れ

タイル自体のひび割れ

<防水部>

■シーリング材の劣化

→硬化、割れ、チョーキング、剥離等

■防水層の劣化

→膨れ、剥離、破断等

<塗装部>

→塗膜剥離、チョーキング、変色、色褪せ等

<鉄面等金属部>

→錆の発生、腐食、変形、破損等

現在一般的な補修方法を以下に記します

■コンクリート欠損

→樹脂混入モルタルによる埋め戻し

■鉄筋爆裂

→腐食した鉄筋の防錆処理、樹脂混入モルタルによる埋め戻し

■ひび割れ

→セメントフィラーの擦り込み（割れ巾の小さいもの）

■Ｕカットシーリング（割れ巾が大きく挙動の大きなもの）

■エポキシ樹脂低圧注入（割れ巾が大きく挙動の小さなもの）

■モルタル浮き

→エポキシ樹脂注入ピンニングによる空隙充填・固定

■タイル浮き

→エポキシ樹脂注入ピンニングによる空隙充填・固定、または浮き部を撤去し、張り替え

■タイル剥落

→タイル貼り戻し

■タイルひび割れ

→割れタイル撤去の上、Uカットシーリング等による

■躯体割れ部の補修を行い、タイル貼り戻し

■シーリング部

→既設シーリング材を撤去し、新規にシーリング材を充填

代表的なものを以下にあげます。

■外壁塗装

→下塗り：微弾性フィラー

→上塗り：水性ウレタン樹脂、水性シリコン樹脂、他

■上げ裏塗装

→上塗り：透湿型塗料

■鉄部塗装

→下塗り：変性エポキシ樹脂錆止め

→上塗り：水性ウレタン樹脂、水性シリコン樹脂、他

■バルコニー防水

→ウレタン塗膜防水密着工法、塩ビシート貼り、他

■屋上防水

→ウレタン防水通気緩衝工法、露出アスファルト防水、他

既設の塗膜や防水層を残し（脆弱部分の除去や補強は実施）、その上から新規に塗装や防水を行うのが一般的となっています。その理由として既設のものを撤去する場合、コストと工事期間が増大化すること、また撤去した後、新設を行うまでの間、雨天に見まわれると、漏水の危険が非常に高くなることが挙げられます。ただし、現状の劣化が進みすぎていて、その上に施工を行うことが困難であれば、撤去を行う場合もあります。事前に既設塗膜・防水層の強度等を調査診断し、適したやり方を選択することが重要となります。

たとえば以下のような例があります。

◎足場設置、解体作業時

敷地内駐車場や通路等のスペースが一時的に狭くなったり、 車輌の移動が必要となったりする場合があります。

◎採光について

建物外周を足場で囲むため、室内が少し暗くなります。

◎音について

下地補修工事等、作業によっては工具等の音が発生します。

◎臭気について

塗装工事や防水工事の際、塗料の臭いが発生することがあります。

◎バルコニーの使用について

作業員がバルコニー内に立ち入って作業を行う間や、サッシ周辺の壁面塗装時、床面の防水作業時等は、バルコニーの使用が制限されます。

一般的に、足場設置解体作業時は作業スペース（立ち入り禁止区域）と安全地帯を区分けし、作業スペース周辺ではガードマンによる通行誘導を行います。工事用大型車輌の出入りについても、場所・時間帯等の制限を設けるなど、建物の状況に応じた安全対策を施した上で作業が行われます。 また、足場設置後は建物出入り口や駐車場周辺など、落下物の危険がある場合は頭上養生（朝顔等）を行うほか、各所に立ち入り禁止等の工事用看板を設置します。 いずれの対策も居住者の皆様の理解とご協力が不可欠となりますので、居住者説明会やチラシ等によるお知らせで事前に、業者よりお知らせを行います。

施工範囲や建物の構造により詳細は異なりますが、主な使用制限状況は以下のようになります。

◎壁面洗浄時 洗浄中は窓を閉め施錠を行う必要があります。また洗浄を行っている下の階にも洗浄水が飛散するため、バルコニーの使用ができません。

◎補修作業時 作業員がバルコニーに出入りし、作業を行いますので、洗濯物は干せません。また、作業の内容によっては下階も使用ができなくなります。

◎壁面塗装時 サッシをビニール養生し開閉ができなくなるため、終日バルコニーへの出入りができなくなります。

◎バルコニー防水時 床面に施工された防水材が乾燥し、歩けるようになるまでは、出入りができなくなります。

工事請負契約時に、保証年数に応じた定期的な点検時期を取り決めます。施工業者は点検時期がくると、施工箇所の点検（塗膜の剥がれが無いか等）を行います。各戸のバルコニーについては、アンケートを配布して、不良箇所が無いかどうかチェックをしてもらい、共用部、専用部とも、不良箇所が見られた場合、保証条件に応じて修復を行います。

材料や施工仕様のグレードにより差がありますが、一般的な保証期間を以下に示します。

• 躯体補修工事・・・・・・５年間
• シーリング工事・・・・・５年間
• 壁面塗装工事・・・・５〜７年間
• 鉄部塗装工事・・・・１〜２年間
• バルコニー防水工事・・・５年間
• 屋上防水工事・・・・・１０年間
• 開放廊下防水工事・・・・５年間

施工時に期待された品質が、一定期間維持されることを保証するものです。 例えば、躯体補修であれば補修箇所の再劣化、塗装であれば塗膜の剥離や変色、防水工事であれば漏水が発生しないことを保証します。 ただし、施工に起因しない事由による上記現象の発生については、施工業者は保証を免責されます。

例：火災や地震等による損傷